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人间正道是沧桑,天津响螺湾物业有限公司维权之路艰辛非常
发布时间:2019-4-18 16:37:05  浏览次数:144

一、滨海置地公司拖欠物业费高达1600余万,致使响螺湾公司出现重大的经济危机

2011年,天津滨海新区响螺湾物业服务有限公司(以下简称“响螺湾公司”)经过合法的招投标程序,成为东方名邸项目(以下简称“本项目”)的前期物业服务单位。同年11月,响螺湾公司与本项目开发商天津市光耀东方置业投资有限公司(以下简称“东方置业公司”)签订了《天津市非住宅前期物业服务合同》及补充协议,分别就物业费、中央空调能源费和地下车场管理费进行了约定

2016年12月,东方置业公司将本项目整体出售给滨海置地有限公司(以下简称“滨海置地公司”),2017年4月响螺湾公司出于对滨海置地公司的照顾,与滨海置地公司就本项目空置期物业费打折事宜签订了《补充协议》。2017年7月,滨海置地公司将本项目整体出租给网教集团,2017年8月网教集团正式入驻本项目。

响螺湾公司自对本项目提供物业服务以来,严格依照《前期物业合同》,对本项目共有部分、公用设施设备、治安、保洁等项目进行日常维护、修缮、服务与管理,建立严格的保安工作登记、按班巡查等制度,及时防控并制止侵害业主利益的行为。响螺湾公司提供的各项物业服务亦得到了实际使用人网教集团的高度认可。但自2017年12月份开始,滨海置地有限公司无故拒不支付物业费及空调费,响螺湾公司多次向其发送催款函,滨海置地公司均未支付,截止2018年5月31日,共拖欠各项物业管理费用及逾期利息合计1600余万,导致响螺湾公司出现重大的经济危机。沟通无效的情况下,迫于无奈,2018年7月,响螺湾公司向天津市滨海新区人民法院提起诉讼,要求滨海置地公司支付物业费及逾期利息。

二、案件审理期间,滨海置地公司涉嫌伪造关键证据,恶意规避其应当承担的支付义务,法院盲目采信,未尽到法院审理的审慎义务。

首先,根据《物业管理条例》第二十六条:“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”2018年9月,滨海置地公司提出反诉,请求法院确认《前期物业服务合同》已经终止,并提供了其与下属全资子公司于2018年5月4日签订的《天津市非住宅物业服务合同》。但滨海置地公司没有按照行业惯例和法律规定提前三个月告知响螺湾公司,也没有在与下属子公司签订《物业服务合同》后要求响螺湾公司退场并进行物业交接。庭审中滨海置地公司提交证据《整改通知书》可以看出滨海置地公司2018年4月27日仍向响螺湾公司发送《整改通知书》,要求响螺湾公司于2018年5月11日整改完毕;2018年5月25日,滨海置地公司仍对本项目进行消防监督检查,2018年5月31日向响螺湾公司发送《整改通知书》,要求响螺湾公司于2018年6月8日整改完毕。滨海置地公司在2018年5月、6月仍要求响螺湾公司履行合同,其没有在2018年5月4日终止合同的意思表示,由此可以认定,滨海置地公司与其子公司签订的《天津市非住宅物业服务合同》是为本案特意制作的,其真实的签订时间绝不是2018年5月4日。

其次,滨海置地公司伪造响螺湾公司项目章和《承诺书》作为证据,《承诺书》载明“本项目管理项目为包干制,电费由响螺湾公司承担”,对于该证据的真实性、合法性响螺湾公司在庭审中不予认可。该《承诺书》上加盖的印章并非响螺湾公司的公司公章,对外根本不具备代表响螺湾公司的法律效力。且响螺湾公司并没有该印章,同时该《承诺书》没有时间,响螺湾公司认为《承诺书》是滨海置地公司为本案伪造的。

综上,《承诺书》和《物业服务合同》系滨海置地公司恶意伪造的,该行为已严重影响判决,情节严重,涉嫌构成帮助毁灭、伪造证据罪。滨海置地公司恶意伪造多份证据,这不是应当承担社会责任的国有企业所为的。但最令人意外的是法院在响螺湾公司明确对上述两份证据的真实性和合法性提出异议的情况下,未进行审查,而是采信上述证据,并基于上述证据作出了对响螺湾公司不利的判决,使案件没有得到客观公正判决。

三、法院违背客观事实和法律、偏听偏信,1600余万的经济损损失仅判赔付200余万。

首先,法院违背客观事实和法律规定,加重响螺湾公司的举证义务且在响螺湾公司举证后又不予以认可,违反公平公正原则。

法院作出的“无论是响螺湾公司与滨海置地公司签订的《补充协议》附件,还是滨海置地公司与第三人签订的本项目的《买卖协议》的附件中,均未体现已经向滨海置地公司交接了《补充协议》,响螺湾公司亦未举证证明该《补充协议》已移交给滨海置地公司,因此该《补充协议》不能对滨海置地公司产生约束力,响螺湾公司依此补充协议向滨海置地公司主张权利的诉讼请求本院不予支持”的认定,属于认定事实和适用法律错误,同时加重了响螺湾公司的举证义务。

滨海置地公司称在东方置地公司移交本案项目资料时,并未收到前期物业合同补充协议,故对补充协议约定的中央空调费用及地下停车场管理费用不予支付。依据《物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”东方置地公司作为建设单位有义务向滨海置地公司对前期物业合同及补充协议进行交接。而响螺湾公司没有义务向滨海置地公司进行交接,但响螺湾公司依旧采取自己的措施进行取证,响螺湾公司相关人员与东方置地公司总裁杨勇的通话录音明确表明了响螺湾公司已将《前期物业合同》及《补充协议》移交给了滨海置地公司。但是法院并没有对此予以采信,而是违背事实认定滨海置地公司没有收到补充协议。

另外,依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力”之规定,该合同及补充协议对滨海置地公司具有约束力,其应依约全面履行义务。并不以滨海置地公司是否收到该补充协议为前提。法院的认定显然违法了该条的规定,显然属于适用法错误。

其次,法院作出的“双方签订的补充协议中约定了包干制,物业管理费包括能源费,因此响螺湾公司主张的空调费及相应的滞纳金本院不予支持”,属于曲解合同约定,认定事实不清,同时判决违反公平公正原则。

响螺湾公司与滨海置地公司在2017年4月1日签订的《补充协议》不包括中央空调制冷和采暖及风机系统的费用。实质内容为约定了本项目空置期物业费进行折扣的条款,属于《前期物业服务合同》的一部分。《前期物业服务合同》物业费包干制的能源费仅指该本项目日常公共区域照明、二次用水、设施设备的运行维护费。且响螺湾公司《投标文件》第112页能源费测算中明确写明:“此次物业服务费报价不包含空调采暖和空调制冷费,相关费用按双方协商签订的补充协议条款执行”。

响螺湾公司与第三人签订的《补充协议》是双方真实意思表示,收费标准是经响螺湾公司与第三人协商确定的,是公平合理的。响螺湾公司与第三人签订的《补充协议》空调费的收费标准为10.05元\月\平方米,而响螺湾公司与滨海置地公司签订的《补充协议》物业费包干费用为:写字楼9.71元\月\平方米;商业17.28元\月\平方米;酒店式公寓6.51元\月\平方米。包干费用只有商业部分比空调费收费高,写字楼、酒店式公寓均低于空调费的收费标准。如认定响螺湾公司与滨海置地公司签订的《补充协议》能源费包含空调费,则响螺湾公司肯定是亏本经营,由此可以反映出响螺湾公司绝无将空调采暖费、制冷费包含在《前期物业服务合同》的物业费包干中的意思表示。中央空调的运行方式为直燃机,除了需支付高额的水、电、天然气费之外,还需支付高额的日常维修、养护费用。那么,响螺湾公司作为经营了多年的物业公司,对物业运营成本及收费标准是十分了解的,如仅按《前期物业合同》中约定收取包含了中央空调费的物业费,连成本都是远远不够的,明显不符实际、不符合常理、有失公平。

法院应当结合物业行业现行收费标准、行业标准及整个事实经过、签订合同的目的及本意对本案进行认定,而其脱离基础事实与交易习惯,违反事实、在双方对合同理解有异议时作出有利于滨海置地公司的解释,已严重损害了响螺湾公司的合法权益,实属有失合理性和公平性

再次,法院没有对响螺湾公司与滨海置地公司签订的《补充协议》中约定的空置期及装修期进行认定,就直接按照装置期和空置期的费用标准计算2018年1月以后的物业费用,属于认定事实不清。

法院曲解合同,混淆概念,响螺湾公司与滨海置地公司签订的《补充协议》中约定的空置期及装修期是对物业费的折扣处分。滨海置地公司与案外人签订的《东方名邸大厦租赁及租金支付合同》约定的装修期是对房租的减免,二者本就是不同的概念,不能混为一谈。不能将滨海置地公司对网教集团的房租减免等同于响螺湾公司对滨海置地公司物业费的减免。如按照滨海置地公司的主张,截止2018年10月份,本项目仍在装修期,那物业合同约定的装修期已然超过了18个月,远超行业惯例,如物业费一直按70%收取,显然违背了响螺湾公司给予滨海置地公司装修期的本意,严重损害了响螺湾公司的合法权益。根据合同相对性,滨海置地公司与网教集团签订的《东方名邸大厦租赁及租金支付合同》中约定的与会议纪要记录的装修期与响螺湾公司无关。滨海置地公司将网教大厦租出后网教集团是否使用,网教大厦是否空置,是否收取租赁费用,与本案不具有关联性。

,法院受理和审理滨海置地公司的反诉请求严重违反了法定程序,剥夺了响螺湾公司的辩论权。

法院受理时间违法:法庭辩论结束后,滨海置地公司变更反诉请求超过法定期限,法院不应当予以受理,法院不但受理,而且并对变更后的诉讼请求没有重新指定举证期限,双方未进行答辩的情况下就对变更后的诉讼请求进行了判决。法院收到滨海置地公司的反诉状后应当按照法律规定向响螺湾公司送达而未送达;滨海置地公司的反诉的诉请不符合法律规定,反诉请求不明确且与两项诉讼请求与本诉无关,法院不应当予以受理而受理;且法院在滨海置地公司当庭陈述反诉请求后,法院未明确是否受理就开始了审理程序。法院未在响螺湾公司与滨海置地公司均表示不需要举证期间和答辩期间的情况下,当庭审理反诉请求并要求响螺湾公司口头答辩。剥夺了响螺湾公司享有答辩期、举证期的诉讼权利,属于严重违反法定程序。本案应当适用普通程序进行审理,不应适用简易程序进行审理本案中双方争议极大,大量事实有待查清,涉及第三人且案外人众多,不应再适用简易程序进行审理。响螺湾公司在原审中对适用简易程序提出了异议,但法院坚持适用简易程序,致使本案大量事实没有查清、证据采纳存在瑕疵,导致法院在事实不清的情况下作出了极为不公正的判决。

综上,响螺湾公司为滨海置地公司提供物业服务以来,制定了各项管理规定及工作记录表,以促进管理、维护、养护本项目内的物业部分和维护各个区域的环境卫生、公共秩序等活动正常有序地进行,提供了优质高效的物业服务,得到了本项目实际使用人网教大厦的高度认可,且在本案审理过程中,响螺湾公司就其诉讼主张提供了详细、具体的证据加以佐证。滨海置地公司作为国有企业不但没有承担其应当承担的社会责任,也没有按照法律规定,没有按照习近平在民营企业座谈会上的讲话和李克强在2019年1月30日召开国务院常务会议中,要求中央企业和国有企业要加快偿还民营企业的逾期债务的精神指导,积极清偿其拖欠民营企业响螺湾公司的各项费用。反而伪造证据恶意逃避其应当承担的清偿义务,违反法律规定的同时违背了其作为国有企业应当承担的社会责任。法院偏听偏信,违背事实和法规规定,认定滨海置地公司伪造的证据,违法受理和审理滨海置地的反诉,偏听偏信,作出对响螺湾公司不利的判决,中央空调费、地下停车场服务费、前期开办费这些费用都没有得到支持,从而致使响螺湾公司1600余万的损失仅被支持200余万,响螺湾公司损失巨大。

 

      

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